Публикации

В агентстве «NV-Company» рассказали, как правильно покупать недвижимость в Италии

Покупка недвижимости за рубежом требует хороших знаний рынка той страны, в которой она находится. Поэтому так важно обращаться к риэлторам, имеющим опыт работы на тех или иных территориях. В компании «NV-Company» рассказали о том, на что следует обращать внимание, приобретая недвижимость в Италии. Директор агентства Нина Волкова также назвала пять наиболее привлекательных объектов недвижимости, выставленных на продажу в Италии в марте 2016 года.

Особенности приобретения недвижимости в Италии

По словам Нины Волковой, выбирая объект для инвестиций в Италии, следует учитывать разнообразие условий в двух десятках регионов этой страны. В частности, речь идет о разнице в ценах, исторических и культурных различиях. Условия проживания также неодинаковы. Есть особенности в кухне той или иной области Италии, различны условия для отдыха: где-то на первое место выходят морские пляжи или термальные источники, где-то можно насладиться жизнью в старинных городах или среди виноградников, провести шоппинг, посетить фестивали, покататься на лыжах в горах и т.д. Чтобы определиться с выбором места жительства, лучше всего хотя бы несколько раз посетить Италию, как можно больше поездив по стране.

Принимая решение о том, как разместить свой капитал, покупатели должны определиться и с целью приобретения недвижимости: постоянное проживание, отдых на курортах, инвестиции с целью получения прибыли. В зависимости от цели, недвижимость можно оформить либо на физическое, либо на юридическое лицо. В дальнейшем это существенно повлияет на размеры налогов.

Сама процедура покупки недвижимости в Италии для иностранцев не сложна. Достаточно сделать выбор объекта, определиться с бюджетом и обратиться в нашу компанию - опытным риэлторам, которые помогут решить большинство вопросов. Но все-таки многие вещи инвестору не следует упускать из своего внимания.

Так, после того, как вы выбрали объект, нужно заявить о намерении его приобрести. Для этого покупатель отправляет продавцу подписанный документ -  так называемое безотзывное предложение о покупке (Propostadiacquisto), в котором говорится, что он согласен на такие-то условия. В предложении указываются все основные условия сделки, среди которых: данные о покупателе, продавце и самом объекте, договорная цена, срок, в который продавец должен согласиться с предложенными условиями продажи, порядок и условия оплаты. Если продавец с чем-то не согласен, он должен официально уведомить об этом покупателя.

После получения такого предложения в течение 5-10 рабочих дней необходимо перечислить залог. На данном этапе продавец обязан отменить переговоры со всеми остальными возможными покупателями. Деньги будут переданы продавцу только тогда, когда он подпишет предложение о покупке. Залог рассматривается как часть общей цены, но он не возвращается покупателю, если сделка не состоится в результате неисполнения им взятых на себя обязательств. Если без уважительных причин от сделки откажется продавец, он выплачивает покупателю двойной размер залога.

Покупателю необходимо получить идентификационный налоговый код (codicefiscale) в местном обделении налоговой полиции, он также может открыть счет в итальянском банке. Оплату можно произвести и через российский, но если вы хотите взять ипотеку в итальянском банке, вам понадобится там счет.

Следующий шаг -составление предварительного договора (Compromessodivendita). По желанию покупателя этот документ можно заверить у нотариуса. Предварительный договор – документ, в котором будут содержаться наиболее полные сведения о том объекте недвижимости в Италии, который вы приобретаете. На этом этапе покупатель вносит задаток, обычно - 30% от стоимости недвижимости. Если покупатель сразу вносит всю сумму за объект целиком, составление предварительного договора не обязательно. После его подписания сделка считается полностью необратимой. За отказ покупатель несет ответственность в размере внесенного залога, продавец – в двойном размере залога.

На этом этапе до момента подписания нотариального акта покупатель оплачивает услуги агента по недвижимости (сумма указана в предварительном договоре). Обычно комиссионные риэлтору составляют 3-5% от стоимости объекта плюс НДС 22%. Например, при комиссионных 3% нужно внести 3,66% от цены недвижимости. После этого нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о праве собственности: выясняет, действительно ли продавец является законным владельцем, не находится ли объект недвижимости в залоге, нет ли других обстоятельств, препятствующих совершению сделки. Если результаты проверки окажутся негативными, сделка будет считаться несостоявшейся по вине продавца, и он понесет перед покупателем материальную ответственность.

Последний этап – подписание окончательного договора купли-продажи. Обычно оно происходит в течение одного-трех месяцев после подписания предварительного договора. Это делается для того, чтобы нотариус в полном объеме проверил все документы и гарантировал чистоту сделки,  а покупатель имел возможность собрать оставшуюся сумму денег, получил ипотечный кредит и т.д. с момента подписания окончательного договора покупатель становится владельцем недвижимости, может ею свободно распоряжаться, обязан платить налоги. Документ обязательно подписывается в присутствии нотариуса, который представляет итальянское государство и контролирует уплату всех налогов и сборов.

Покупатель во время подписания финального контракта купли-продажи оплачивает недвижимость и услуги нотариуса. Сразу же после этого происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство. Регистрация права собственности обычно занимает период до двух месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.

Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке. После регистрации сделки в государственных органах новый владелец получает нотариально заверенную копию договора купли-продажи, оригинал же купчей всегда хранится у нотариуса. После обновления нотариусом данных кадастра, новый владелец может получить кадастровую выписку.