Публикации

Покупка недвижимости в Испании

В соответствии с законодательством Испании иностранные граждане могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо.

Документы для покупки.Для оформления недвижимости необходим действующий заграничный паспорт и N.I.E. (идентификационный номер иностранца), который оформляется в Испании, при наличии действующей испанской визы и штампа въезда в страну.

Процедура оформления купли-продажи недвижимости

 РЕЗЕРВАЦИЯ ВЫБРАННОГО ОБЪЕКТА. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

 ПОЛУЧЕНИЕ ИДЕНТИФИКАЦИОННОГО НОМЕРА ИНОСТРАНЦА

 ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В БАНКЕ

ЗАПРОС И ПОЛУЧЕНИЕ КРЕДИТА (ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ)

 ПРОВЕДЕНИЕ СДЕЛКИ У НОТАРИУСА

 РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ В КАДАСТРЕ

1. Предварительный Договор купли-продажи заключается  в виде Договора намерения (Contrato de opcion de compra), Договора залога (Contrato de Arras) или Договора резервирования (Contrato de reserve), в котором указываются существенные условия и способ оплаты (ст. 1454 Гражданского кодекса Испании). При этом производится оплата задатка для снятия объекта с продажи и его резервирования на время, необходимое для оформления ипотечного кредита или подготовки всех необходимых для сделки документов (1-2 месяца). Размер задатка колеблется от нескольких тысяч евро до 10% от стоимости объекта недвижимости, в зависимости от условий продавца или правил агентства.

2.После заключения предварительного договора, иностранный покупатель  должен оформить N.I.E. – идентификационный номер иностранца. N.I.E необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество, покупки и оформления автомобиля и т.п. Номер N.I.E. получают в отделении полиции по работе с иностранцами, предоставив паспорт с действительной визой и его фотокопию, цветную фотографию и нотариально заверенный предварительный Контракт купли-продажи. Заявления на присвоение N.I.E. должны подаваться каждым заявителем лично или лицом, имеющим доверенность.

3. После получения N.I.E. покупатель открывает счет в испанском банке и переводит или вносит необходимую для покупки сумму на этот счет. C этого счета следует производить все платежи, связанные с покупкой объекта недвижимости, оплату страховки, налогов, коммунальных платежей, платежи по ипотечному кредиту.

Процесс оформления покупки недвижимости через ипотечный кредит обязывает открыть счет в банке, предоставляющем ипотеку, что занимает чуть больше времени в связи с рассмотрением заявки на кредит банком.

4. Получение ипотечного кредита на недвижимость в Испании является очень распространенной операцией и доступно любому иностранцу, которому удалось подтвердить свой уровень финансовой состоятельности.

5. Проведение сделки у нотариуса обычно занимает 1 день. В нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса покупатель и продавец подписывают официальный документ купли-продажи Escritura Publica (Купчая). При подписании Купчей вносится оставшаяся основная сумма за приобретаемую недвижимость банковским чеком. После подписания Escritura Publica обладателю недвижимости выдается нотариально заверенная копия Купчей и ключи от объекта недвижимости.

6. Регистрация сделки в Кадастре (Registro dela  Properidad). Оригинал Escritura Publica (Купчей) направляется  нотариусом в регистр собственности (Registro de la Propiedad), где в течение 3 месяцев проходит государственную регистрацию. По окончании процесса регистрации покупатель получает зарегистрированный оригинал Купчей и Nota Simple Informativa – оригинал выписки из регистра. С этого момента покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и обладает всеми законными правами собственника.

Примечание: Все лица, фигурирующие в договоре купли-продажи, обязаны предоставить такой же пакет документов. Все документы должны быть переведены на испанский язык.

Расходы при осуществлении сделки

1. НДС.  Сумма налога рассчитывается от цены, заявленной в Escritura publica (эскритура - официальный документ (купчая), подтверждающий право владения недвижимостью), а не из продажной цены объекта. По состоянию на начало 2014 при покупке новой недвижимости от застройщика НДС  составит 10%, если же недвижимость приобретается на вторичном рынке, то налог будет зависеть от стоимости: меньше 400 000 евро – 8%, от 400 000 до 700 000 евро – 9%, более 700 000 евро 10%(Андалусия),10%(Каталония, Валенсия)

2. Нотариальные расходы.  Затраты на регистрацию купчей, затраты на оформление кода NIE, оплата услуг банка по рассмотрению кредита и гонорар нотариальной конторы, которая будет проводить процесс покупки, – все эти расходы составят в среднем около 2% от стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, в общем единоразовые затраты при оформлении сделки купли-продажи недвижимости составляют: 12% от стоимости при приобретении недвижимости на первичном рынке, и 10-12% – на вторичном.

Затраты на содержание недвижимости

• Ежегодный налог на недвижимое имущество (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, IBI) – зависит от региона и составляет примерно 0,3-0,5% от кадастровой стоимости объекта, платится в августе/сентябре.
• Налог на состояние для нерезидентов (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, IP) – размер зависит от стоимости недвижимости. При стоимости недвижимости до 700 000 евро налог не платится. В промежутке от 700 000 до 893 000 (налог в размере 0,2% оплачивается на разницу между нижней и верхней границей стоимости в € 193 000). Далее по утвержденной шкале вплоть до 2,5%. Платится в декабре. 
• Подоходный налог (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) – варьируется в зависимости от того, сдается недвижимость или нет. Уплачивается нерезидентами, владеющими недвижимостью в Испании. Если недвижимость не сдается в аренду и при этом владельцы не имеют иных источников дохода в Испании, подоходный налог составляет 25% от 2% кадастровой стоимости приобретенной недвижимости.
• Страхование  – не является обязательным. В случае, если объект покупается с ипотечным кредитом, обязательным является страхование на сумму ипотечного кредита. Ежегодная страховка составляет примерно 0,15 % от страховой суммы.
• Коммунальные платежи (Comunidad) – предполагают плату за содержание в порядке принадлежащей дому прилегающей територии (Urbanizacion) и мест общего пользования всех собственников данной урбанизации, оплату услуг управляющей компании. Платится 2 раза в год.
• Вывоз мусора – оплата осуществляется отдельно от коммунальных платежей, т.к. деньги поступают в муниципалитет, и составляет около 100 € в год.
• Абонентская плата за подключение к электро/водопроводной сетям – 1 раз в год.