Публикации

1. Какими соображениями, прежде всего, руководствуются покупатели недвижимости, приобретая собственность именно в Черногории?

Если говорить о покупке курортного жилья для отдыха, то это:

• отличный климат
• вкусная еда и невероятная красота природы
• родственный язык, близкая культура, долгая дружественная история взаимоотношений
• безвизовый режим, территориальная близость, транспортная доступность
• понятный процесс покупки
• недорогое содержание недвижимости

 Это только малая часть всех удовольствий в Черногории!

Черногория уступает ухоженным курортным городам  Италии, Испании, Франции. Но, ни одна из этих стран не может подарить такое ощущение комфорта, безопасности и дружественности россиянам как Черногория. Особенно это ценят жители мегаполисов.

Разумеется, в портфеле NV-Company есть инвестиционные предложения и в Черногории, и в Испании, и в Италии. Но, прежде чем принимать решение об инвестировании в какую-либо страну, надо понимать, что инвестиционная составляющая зависит от множества факторов. Что касается черногорской недвижимости, несмотря на благоприятный климат для российских инвесторов, успешными могут быть проекты в ограниченных областях. Например, не стоит затевать отельный, ресторанный бизнес или браться за прокат машин, если Вы не имели к этому отношения в России. При кажущейся простоте, Вы столкнетесь не только с тем, что эта ниша давно и успешно занята местными профессионалами, но и бюрократическим препонами, семейственностью и низкой доходностью…

  2. Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранцами. Расскажите об особенностях процесса покупки и системы налогообложения в Черногории.

Процедура покупки недвижимости следующая:

1. Собирается пакет документов («свежий» List Nepokretnosti/ Лист Непокретности (3 дня), копия плана или ДУП, другие разрешительные документы – это зависит от конкретного объекта).
2. Приглашается судебный переводчик.
3. Назначается время у нотариуса для подачи документов.
4. После первого посещения назначается время и дата подписания договора, который составляет нотариус. В зависимости от стоимости объекта применятся различные тарифные ставки на оформление договора (все тарифы фиксированные).
5. В случае, если Вы желаете подписывать свой (альтернативный) варианта договора, нотариус возьмет за свои услуги 80% от соответствующей тарифной ставки.

После регистрации нотариусом договора, один экземпляр передается в налоговую инспекцию, а второй - в Кадастр для переоформления права собственности. На основании договора и с учетом рыночных цен на недвижимость, специалист налоговой инспекции дает недвижимости налоговую оценку.

После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на приобретенную недвижимости в размере 3%. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра, что означает, что покупатель (если не является юридическим лицом или иное не оговорено в договоре купли-продажи) еще до получения Листа Непокретности обязан уплатить налог (в течение 15 дней с момента получения Решения об уплате налога).

После передачи договора и расписки (Clausula intabulandi) в Кадастр через некоторое время (до двух месяцев) покупателю вручается List Nepokretnosti ("Лист Непокретности"), который подтверждает его право собственности на недвижимость в Черногории.

После завершения кадастровой перерегистрации прав собственности на имя продавца и покупателя (либо доверенные лица) приходит Resenje/Решение о переводе прав собственности на нового собственника.

После этого продавец и покупатель (или доверенные лица), должны поставить свои подписи в Кадастре, тем самым подтвердить получение Resenje/Решения о переводе прав собственности.

После этого, обычно в течение недели (это время дается для обжалования Решения), новый владелец недвижимости получает выписку из кадастра, так называемый List Nepokretnosti/Лист Непокретности (Свидетельство о праве собственности), где он уже указан в качестве нового владельца.

Фактически покупатель становится собственником сразу после подписания договора купли-продажи и полной оплаты в установленный срок стоимости объекта недвижимости.

Юридически покупатель вступает в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре.

Все споры, возникающие после подписания и заверения договора, разрешаются в соответствии с законодательством Черногории.

Что касается системы налогообложения, она следующая:

Налоги на недвижимость в Черногории

• Единоразовый налог на недвижимость после заключения сделки купли-продажи  - 3 % от оценочной стоимости недвижимости( отсутствует при покупке от застройщика).
• Ежегодный налог на недвижимость – от 0,1 до 1 % от  рыночной стоимости м2, зависит от нескольких факторов. К примеру, для квартиры 0,3%.
• Ежегодная туристическая такса на недвижимость(рассчитывается по схеме, сумма незначительная)

3. Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Есть ли какие-либо затруднения, ограничения для россиян?

К счастью, в стране безвизовый режим для граждан России. Без визы на территории Черногории российский гражданин может в совокупной сложности находиться 180 дней в году. При этом, желая оставаться в стране три месяца подряд, необходимо ежемесячно покидать страну хотя бы на 1 день (можно съездить на экскурсию в соседние страны (Сербию, Албанию, Хорватию). Для того, чтобы избежать этих поездок, потребуется открытие визы на 6 месяцев в консульстве Республики Черногории в Москве либо открытие фирмы (или трудоустройство) в Черногории (для круглогодичного проживания).

4. Планируются ли в ближайшем будущем какие-либо изменения в законодательстве Черногории, которые могут положительно либо отрицательно сказаться на процессе приобретения недвижимости или даже на праве собственности иностранца?

Законодательство страны-кандидата вступления в ЕС изменяется в сторону ужесточения мер за соблюдением легальности строительства и уже существующих построек. Все эти меры ни в коей степени не отразятся на праве собственности иностранцев, а на процессе приобретения и вовсе скажутся положительно! При переходе к нотариальному заверению сделок купли-продажи в 2011 году процесс стал максимально простым и абсолютно прозрачным. В будущем могут пострадать лишь недобросовестные или неторопливые застройщики, затягивающие процесс получения акта приёмки построенного объекта и введения его в эксплуатацию. Будьте осторожны и приобретайте недвижимость со свидетельствами о собственности (листами непокретности) без сложных и спорных в будущем обременений. В случае сложных обременений, объект может быть снесен или отчужден в пользу государства. Этот процесс уже начат. В настоящий момент тщательной проверке подвергаются объекты, построенные в охранной зоне Морского Добра на Ада Бояне и в районе национального парка в Колашине и Жабляке.

5. При инвестиционных вложениях важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет. Каковы соответствующие прогнозы в Черногории?

Цена квадратного метра в Черногории изменялась стихийно: сначала россияне стали скупать все подряд (цены резко пошли вверх), потом появилась надежда на вступление в ЕС (снова вверх). Пик цен на Черногорскую недвижимость приходится на 2007 год. Потом грянул кризис 2008 года и цены упали. Но упали до уровня цен Евросоюза, вернее, предполагаемого черногорцами уровня цен ЕС. Сегодня стоимость м²  жилья колеблется  от 1 000 до 7 000 €.То есть цены по-прежнему завышены, хотя в последние годы наблюдается тенденция к адекватному соотношению цены и качества. Тем не менее, в стране мало ликвидных объектов, а рентабельность жилого сектора редко превышает 4,5%.  В этом смысле Черногория в русле общемировых стандартов рентабельности недвижимости.

Черногория планомерно наращивает свой потенциал на туристическом рынке Европы и это тоже влияет на динамику цен на недвижимость. Например, развитие комфортной и относительно дешевой  инфраструктуры для яхтсменов в средиземноморье, уже привело к удорожанию недвижимости в Тивате и прилегающих городках, а вот  цены на долгосрочную аренду, несмотря на востребованность жилья, к такому увеличению пока не привели.

Рынок жилья не будет падать, напротив, возможно некоторое увеличение цены после вступления Черногории в ЕС, так как в этом случае налоговая политика и законодательство будут не так привлекательны для инвесторов и покупателей.